Menu

O co se zajímat, než podepíšete smlouvu o koupi bytu

Poradna 3. 5. 2018
Autor: Rudolf Král , Autor, kterému se nejlépe píše a existuje v minimalistických prostorech.

Koupě bytu je jedna z největších investic, které v životě provedete, takže byste při ní měli postupovat opatrně. Poprosili jsme proto zkušeného makléře Jakuba Kubištu ze společnosti Albion Reality o seznam otázek, na které byste měli znát odpověď, než se na kupní smlouvu podepíšete.

Obecné informace

Je byt v osobním vlastnictví, nebo družstevní? 

Tahle otázka je velice důležitá pro financování koupě. Jestli hodláte byt splácet hypotečním úvěrem, měli byste se zaměřit na byty v osobním vlastnictví, u nichž lze ručit nemovitostí. V případě těch družstevních (jsou v majetku družstva) byste to museli řešit předhypotékou, u níž ale musí dojít do určité doby k převodu bytu z družstevního do osobního vlastnictví. Lepší variantou jsou v případě družstevních bytů úvěry ze stavebního spoření, u nichž není až do určité částky nutné zajištění úvěru nemovitostí. Například u ČMSS to může být až do výše 900 000 Kč.

Máte vyhlédnutý byt? Víme, na kolik vás vyjde hypotéka


Chci vědět víc...
Máte vyhlédnutý byt? Víme, na kolik vás vyjde hypotéka


Viděli jste byt za všech podmínek?

Byt může působit příjemným dojmem za slunného sobotního rána, jinde už to ale zase taková hitparáda být nemusí. Zkuste si sjednat další prohlídku tak, abyste zjistili, jak působí v různých časech. Zeptejte se, jak je orientován stranově, zda není některá část celý den tmavá, nebo naopak vystavena prudkému slunci a nepřehřívá se. Zajímejte se, jak je to v bytě přes den s hlukem. Znám  klienta, který byl o víkendu na prohlídce vzdušného, světlého bytu v klidné ulici. Ve všední den se ale ta samá ulice změnila v ucpanou komunikaci a v přízemním bytě tedy nepřicházelo v úvahu otevřít okno.

Víte, jaké jsou poměry v domě?

Bydlet budete nejenom v bytě, ale také v domě. Je tedy dobré vědět, jestli dům spravuje samo sdružení vlastníků, družstvo nebo správcovská firma. V jakém stavu je fond oprav, kolik do něj členové sdružení či družstva přispívají a jak s ním hospodaří. Neřeší dlouhodobé dluhy některých nájemníků? Nečeká dům v blízké budoucnosti náročná oprava, která bude vyžadovat mimořádný vklad do fondu? Jestli vám neporadí makléř, zkuste si vyžádat kontakt na předsedu sdružení vlastníků nebo družstva.

Znáte okolí bytu?

Velkou část dojmu z bydlení tvoří okolí bytu. Než se pro nějaký rozhodnete, projděte se kolem a zjistěte, jaké jsou v okolí obchody, kde je nejbližší pošta, lékárna, zdravotní středisko, škola, školka či bankomat a jak je to s dopravní obslužností. Není vůbec od věci si na radnici vyžádat územní plán a ověřit si, jestli vám za oknem nezačnou příští rok stavět nové sídliště nebo benzínovou pumpu.

Nenachází se byt v regulované oblasti?

Ověřit si, jestli dům není památkově chráněný, zabere několik minut. Když to neuděláte, můžete za čas zjistit, že se vám například kvůli požadavkům památkářů velmi prodraží rekonstrukce a že některé zamýšlené úpravy třeba ani nebudete smět realizovat.

Byt už máte? Přečtěte si, jakých nejčastějších chyb se vyvarovat při jeho zařizování.

 

Dokumenty

Máte aktuální výpis z katastru?

List vlastnictví je základní dokument, který byste měli k bytu získat. Je dostupný volně na internetu, popřípadě vám ho vyjedou na CzechPointu. Zjistíte v něm, kdo byt vlastní, jestli není předmětem zástavy, zda na něm (nebo na celé nemovitosti) nelpí věcná břemena. Katastr kontrolujte průběžně a rozhodně tak udělejte i těsně před podpisem smlouvy. Nestává se to často, ale znám případ, kdy prodávající jednal zároveň se dvěma zájemci a snažil se „prodat“ byt v těsném sledu oběma.

Jaké jsou vlastnické poměry nemovitosti? 

Nejsou ojedinělé případy, že za prodávajícího jedná pouze například manžel. S prodejem bytu ale musí podle zákona souhlasit oba, a je tedy dobré si ověřit, že oba s transakcí souhlasí. Obzvlášť velký pozor je potřeba si dávat v případě zděděných bytů, kde může figurovat vlastníků několik.

Viděli jste výpis vyúčtování energií a poplatků společenstvu vlastníků?

Poplatky za energie a provoz domu mohou představovat velkou část vašich měsíčních nákladů. Je proto důležité znát jejich přesnou výši, a také si být jist, že je předchozí majitel poctivě platil. Pokud prodávající dlužil například za elektriku, může se vám stát, že vám přijdou odpojit hodiny, což je nepříjemné, ale dá se to vyřešit. Horší je to s dluhy vůči společenství, kde mohou například dlouhodobě nehrazené poplatky do fondu oprav narůst hodně vysoko. A jejich úhrada by mohla být požadována po vás.

Znáte podmínky kupní smlouvy?

Už v okamžiku, kdy se pevně rozhodnete nemovitost koupit, byste měli znát podmínky kupní smlouvy, ideálně mít návrh jejího znění. Nespoléhejte na to, že podepíšete rezervaci a až pak budete dolaďovat podmínky. Mohli byste snadno přijít o rezervační poplatek.

Jak je ošetřený převod peněz?

Převod financí je zásadní moment celého procesu koupě bytu. Až do okamžiku, kdy je vše ověřeno, odsouhlaseno, podepsáno a na katastru zanesena změna majitele, by peníze měl mít v úschově notář nebo právník.

Zkontroloval všechny dokumenty právník?

Nespoléhejte se na právníka prodávající strany, ani na kontrolu smluv ze strany financující banky. Všechny dokumenty nechte zkontrolovat svým zástupcem. Za mě je to jeden z nejdůležitějších bodů, který kupující často opomíjí a špatně postavené smlouvy pak také často litují.

Nehrozí ještě nezkolaudované nemovitosti nějaké obstrukce?

V případě, že kupujete nemovitost ještě před jejím dokončením, je potřeba být obzvlášť opatrný. Zažil jsem případ, kdy zahraniční klient koupil dva byty – pro svou rodinu a pro rodiče – v ještě nedostavěném projektu. Až následně zjistil, že projekt nemůže být zkolaudován kvůli sporům s nájemci sousedních budov. Ocitl se v nepříjemné situaci, kdy již prodal své původní byty, ale nemohl se nastěhovat do nových, což musel řešit dlouhodobým pronájmem.

Tipy a rady poskytl Jakub Kubišta, makléř společnosti Albion Reality. 

www.albionreality.cz

 

Shrnutí nejdůležitějších otázek

  • V jakém je byt vlastnictví?
  • Kdo jej spravuje?
  • Jaké jsou poplatky za provoz domu a energie?
  • U koho budou peníze v úschově, než dojde k obchodu?
  • Je prodávající jediným vlastníkem nemovitosti?
  • Nezůstaly na nemovitosti nějaké neuhrazené dluhy?

Rudolf Král

Rudolf Král, Autor, kterému se nejlépe píše a existuje v minimalistických prostorech.

Můj byt je pro mě nejen místo, kam se chodím najíst a vyspat, ale také prostor, který mě inspiruje a nabíjí energií. Baví mě minimalistický design a nadčasové věci, které nevyjdou rychle z módy a na které nejspíš nikdy nebudu mít peníze. Třeba český kubistický nábytek, japonské interiéry, obrazy Mikuláše Medka, elektronika Bang & Olufsen.

Líbil se vám článek? Tak ho pošlete dál