O co se zajímat, než podepíšete smlouvu o koupi bytu

3. 5. 2018
Koupě bytu je jedna z největších investic, které v životě provedete, takže byste při ní měli postupovat opatrně. Poprosili jsme proto zkušeného makléře Jakuba Kubištu ze společnosti Albion Reality o seznam otázek, na které byste měli znát odpověď, než se na kupní smlouvu podepíšete.

Obecné informace

Je byt v osobním vlastnictví, nebo družstevní? 

Tahle otázka je velice důležitá pro financování koupě. Jestli hodláte byt splácet hypotečním úvěrem, měli byste se zaměřit na byty v osobním vlastnictví, u nichž lze ručit nemovitostí. V případě těch družstevních (jsou v majetku družstva) byste to museli řešit předhypotékou, u níž ale musí dojít do určité doby k převodu bytu z družstevního do osobního vlastnictví. Lepší variantou jsou v případě družstevních bytů úvěry ze stavebního spoření, u nichž není až do určité částky nutné zajištění úvěru nemovitostí. Například u ČMSS to může být až do výše 900 000 Kč.

KALKULAČKA: Ověřte si celkovou výši hypotéky a měsíční splátky rychle a zdarma

Viděli jste byt za všech podmínek?

Byt může působit příjemným dojmem za slunného sobotního rána, jinde už to ale zase taková hitparáda být nemusí. Zkuste si sjednat další prohlídku tak, abyste zjistili, jak působí v různých časech. Zeptejte se, jak je orientován stranově, zda není některá část celý den tmavá, nebo naopak vystavena prudkému slunci a nepřehřívá se. Zajímejte se, jak je to v bytě přes den s hlukem. Znám  klienta, který byl o víkendu na prohlídce vzdušného, světlého bytu v klidné ulici. Ve všední den se ale ta samá ulice změnila v ucpanou komunikaci a v přízemním bytě tedy nepřicházelo v úvahu otevřít okno.

Víte, jaké jsou poměry v domě?

Bydlet budete nejenom v bytě, ale také v domě. Je tedy dobré vědět, jestli dům spravuje samo sdružení vlastníků, družstvo nebo správcovská firma. V jakém stavu je fond oprav, kolik do něj členové sdružení či družstva přispívají a jak s ním hospodaří. Neřeší dlouhodobé dluhy některých nájemníků? Nečeká dům v blízké budoucnosti náročná oprava, která bude vyžadovat mimořádný vklad do fondu? Jestli vám neporadí makléř, zkuste si vyžádat kontakt na předsedu sdružení vlastníků nebo družstva.

Znáte okolí bytu?

Velkou část dojmu z bydlení tvoří okolí bytu. Než se pro nějaký rozhodnete, projděte se kolem a zjistěte, jaké jsou v okolí obchody, kde je nejbližší pošta, lékárna, zdravotní středisko, škola, školka či bankomat a jak je to s dopravní obslužností. Není vůbec od věci si na radnici vyžádat územní plán a ověřit si, jestli vám za oknem nezačnou příští rok stavět nové sídliště nebo benzínovou pumpu.

Nenachází se byt v regulované oblasti?

Ověřit si, jestli dům není památkově chráněný, zabere několik minut. Když to neuděláte, můžete za čas zjistit, že se vám například kvůli požadavkům památkářů velmi prodraží rekonstrukce a že některé zamýšlené úpravy třeba ani nebudete smět realizovat.

Byt už máte? Přečtěte si, jakých nejčastějších chyb se vyvarovat při jeho zařizování.

 

Dokumenty

Máte aktuální výpis z katastru?

List vlastnictví je základní dokument, který byste měli k bytu získat. Je dostupný volně na internetu, popřípadě vám ho vyjedou na CzechPointu. Zjistíte v něm, kdo byt vlastní, jestli není předmětem zástavy, zda na něm (nebo na celé nemovitosti) nelpí věcná břemena. Katastr kontrolujte průběžně a rozhodně tak udělejte i těsně před podpisem smlouvy. Nestává se to často, ale znám případ, kdy prodávající jednal zároveň se dvěma zájemci a snažil se „prodat“ byt v těsném sledu oběma.

Jaké jsou vlastnické poměry nemovitosti? 

Nejsou ojedinělé případy, že za prodávajícího jedná pouze například manžel. S prodejem bytu ale musí podle zákona souhlasit oba, a je tedy dobré si ověřit, že oba s transakcí souhlasí. Obzvlášť velký pozor je potřeba si dávat v případě zděděných bytů, kde může figurovat vlastníků několik.

Viděli jste výpis vyúčtování energií a poplatků společenstvu vlastníků?

Poplatky za energie a provoz domu mohou představovat velkou část vašich měsíčních nákladů. Je proto důležité znát jejich přesnou výši, a také si být jist, že je předchozí majitel poctivě platil. Pokud prodávající dlužil například za elektriku, může se vám stát, že vám přijdou odpojit hodiny, což je nepříjemné, ale dá se to vyřešit. Horší je to s dluhy vůči společenství, kde mohou například dlouhodobě nehrazené poplatky do fondu oprav narůst hodně vysoko. A jejich úhrada by mohla být požadována po vás.

Znáte podmínky kupní smlouvy?

Už v okamžiku, kdy se pevně rozhodnete nemovitost koupit, byste měli znát podmínky kupní smlouvy, ideálně mít návrh jejího znění. Nespoléhejte na to, že podepíšete rezervaci a až pak budete dolaďovat podmínky. Mohli byste snadno přijít o rezervační poplatek.

Jak je ošetřený převod peněz?

Převod financí je zásadní moment celého procesu koupě bytu. Až do okamžiku, kdy je vše ověřeno, odsouhlaseno, podepsáno a na katastru zanesena změna majitele, by peníze měl mít v úschově notář nebo právník.

Zkontroloval všechny dokumenty právník?

Nespoléhejte se na právníka prodávající strany, ani na kontrolu smluv ze strany financující banky. Všechny dokumenty nechte zkontrolovat svým zástupcem. Za mě je to jeden z nejdůležitějších bodů, který kupující často opomíjí a špatně postavené smlouvy pak také často litují.

Nehrozí ještě nezkolaudované nemovitosti nějaké obstrukce?

V případě, že kupujete nemovitost ještě před jejím dokončením, je potřeba být obzvlášť opatrný. Zažil jsem případ, kdy zahraniční klient koupil dva byty – pro svou rodinu a pro rodiče – v ještě nedostavěném projektu. Až následně zjistil, že projekt nemůže být zkolaudován kvůli sporům s nájemci sousedních budov. Ocitl se v nepříjemné situaci, kdy již prodal své původní byty, ale nemohl se nastěhovat do nových, což musel řešit dlouhodobým pronájmem.

Tipy a rady poskytl Jakub Kubišta, makléř společnosti Albion Reality. 

www.albionreality.cz

 

Shrnutí nejdůležitějších otázek

  • V jakém je byt vlastnictví?
  • Kdo jej spravuje?
  • Jaké jsou poplatky za provoz domu a energie?
  • U koho budou peníze v úschově, než dojde k obchodu?
  • Je prodávající jediným vlastníkem nemovitosti?
  • Nezůstaly na nemovitosti nějaké neuhrazené dluhy?

Diskuze

komentářů

Přečtěte si také

Tady je They: Byt, v němž se žije jako v Barceloně

17. 8. 2018
Útulný byt kousek od Hradčanské je stejně rozzářený jako jeho majitelka – stále usměvavá Tereza „Thea“ Kučerová, pod jejíma rukama mimo jiné vznikal oblíbený magazín ZOOT. V každém pokoji vaši pozornost strhnou vzpomínky a zážitky z cest, všechny možné výrobky (její, jejích přátel i umělců, na něž při svých toulkách narazila) a módní kousky nebo doplňky, které by byla škoda schovávat ve skříni.

Byt jak má být podle Honzy Beka? Útulné podkroví s českým nábytkem

25. 7. 2018
Zvláště v Praze jdou zrekonstruované půdní byty na dračku a podle toho vypadají i jejich současné ceny. Architekt Jan Bek vám proto radí, abyste se dívali i tam, kde zatím nic není – tedy na opuštěné a nevyužívané půdy, které na druhou šanci teprve čekají. A svůj vysněný atypický byt si pak můžete zrekonstruovat podle svého gusta, jak to udělal v posledním patře nuselského bytu Honza. Jak uvidíte na fotkách, udělat z téměř ruiny moderní bydlení dalo práci, výsledek ale dopadl nad očekávání dobře.

Tady je Klárky a Máry: Byt, ve kterém rostou krásné věci

12. 7. 2018
Vršovický byt mladých a kreativních manželů Kláry a Marka nepřehlédnete už z protější ulice. Jejich balkónek spolu s okenními parapety ve druhém patře nejmenšího činžovního domu v celé čtvrti překypuje bylinkami, chilli papričkami, borůvčím i saláty, jejichž názvy neumíme ani vyslovit, natož napsat.

5 přírodních kousků, ze kterých budou všichni na větvi

20. 8. 2018
Odpolední procházka vás bude mnohem víc bavit, když si dáte jasný cíl. Třeba najít parádní větev a přitáhnout si ji domů. A pak z ní vykouzlit jedinečný interiérový doplněk. Prostě originál, který vám vyrostl v lese úplně zadarmo!

Na parádní hygge domek vám stačí 17 m²

14. 8. 2018
Úplnou novinku mezi prefabrikovanými domky představil v květnu letošního roku americký start-up Klein. Jeho kompaktní mini dům s podlahovou plochou 16,7 m² se vyznačuje moderní architekturou, proskleným průčelím a pohodovým interiérem v populárním hygge stylu.

Staňte se minimalistou a usnadněte si život

9. 8. 2018
V jednoduchosti je krása, to je známá věc. Ale opravdu se dokážete osvobodit od všemožných zbytečností, které jen zanášejí váš životní prostor? Máme pro vás pár šikovných triků, jak v duchu opěvovaného minimalismu snadno a stylově provětrat byt.

Malý byt ve velkolepém námořnickém stylu

7. 8. 2018
Trojčlenná rodina z Itálie si nedávno zařídila vysněný domov v historickém centru poklidného přímořského městečka Minori, kde má na dosah ruky krásnou přírodu i pláž. Koupila si byt o velikosti 33 m² a společně s architekty se vrhla do rekonstrukce. Vzešel z toho neuvěřitelně originální interiér inspirovaný létem, mořem a hlavně loděmi.

Nové družstevní bydlení jako cesta pro ty, kteří nedosáhnou na hypotéku

2. 8. 2018
Zdražování hypoték a zpřísňování pravidel pro jejich získání mladým lidem ještě víc ztěžuje přístup k vlastnímu bydlení. Jednou z cest ale může být kombinace stavebního spoření s koupí nového družstevního bytu.

Bez úspor už dnes byt ani domek nekoupíte

30. 7. 2018
Doby, kdy si bylo možné vzít hypotéku na sto procent ceny nemovitosti, jsou pryč. Banky totiž v souladu s doporučením ČNB s podobnými úvěry skoncovaly a dnes už půjčují nejčastěji jen do 80 procent hodnoty nemovitosti (loan to value, ve zkratce LTV), v mnohem menší míře pak do 90 procent. Pro všechny, kteří chtějí bydlet ve vlastním a dosud si na bydlení nespořili, to znamená dost podstatnou komplikaci.

Ptejte se architekta: Od kytek až po rotoped. Dejte všem doplňkům místo a řád!

29. 7. 2018
Ve vlastním můžete zkombinovat, položit, postavit i vypěstovat téměř cokoli, co vám udělá radost. Tak například někdo si raději zacvičí doma než ve fitku a jiní si zase bez zahrádky nedovedou představit svůj domov. Pak není nic jednoduššího než si doma vytvořit cvičící koutek a každý pokoj obohatit zelení. A co když je potřeba květiny či doplňky sladit s dekorem podlahy? Ideální je si nechat poradit někým s vyškoleným okem. Třeba naším architektem Karlem.